Rénover ou reconstruire ?
Par Fanny Cordéra
Photo : Marie-Soleil Desautels
Rénover, démolir pour reconstruire, restaurer… Autant de termes que de possibilités qui s’offrent aux propriétaires de bâtiments désormais obsolètes. Une décision difficile à prendre, surtout quand l’ombre du mythe supposant que la rénovation est la solution la plus coûteuse plane au-dessus des portefeuilles.
Un bâtiment en construction au coin de la rue Prince Arthur Est et de l’avenue Coloniale. Le projet propose 14 unités résidentielles. Une fois les travaux commencés, difficile de deviner ce qui se trouvait à cet emplacement avant la démolition. Flora Nguyen est assistante gestionnaire administrative chez Groupimmo Inc, promoteur de ce projet immobilier. Elle raconte: «Il s’agissait d’une maison qui a entièrement brûlé, c’est pourquoi on construit un nouveau bâtiment.» Pourtant, dans de nombreux cas, c’est par choix que les propriétaires choisissent de reconstruire. : «Les bâtiments sont assez âgés à Montréal, il manque la ventilation dans les salles de bain et les matériaux de construction et d’isolation ne correspondent plus aux normes de sécurité», poursuit-elle. De plus, compte tenu des impératifs liés à notre climat et des restrictions de la Loi canadienne sur les bâtiments, souvent, «rénover coûte plus cher que de détruire et reconstruire selon les normes», soutient Mme Nguyen.
Pour Mustapha Bayou, diplômé en architecture, le choix entre la rénovation, la reconstruction – qui suppose bien sûr une démolition préalable – et la restauration revient aux propriétaires des bâtiments. Il explique que «la restauration concerne, par exemple, les monuments historiques et qu’elle requiert l’intervention d’ingénieurs et d’architectes spécialisés pour effectuer un travail minutieux de longue haleine». Il s’agit donc de cas particuliers, la majorité des propriétaires étant plutôt confrontés au dilemme entre la rénovation et la reconstruction. Claudine Déom, professeure adjointe à l’école d’architecture de l’Université de Montréal, précise que la rénovation consiste à «renouveler des matériaux et des espaces, à remplacer le vieux par du neuf mais toujours par rapport à la structure d’origine». Selon M. Bayou, la rénovation est effectuée lorsque le bâtiment est vétuste et que l’on souhaite en changer le style, remettre au goût du jour une bâtisse qui ne l’est plus, alors que la reconstruction suppose que l’on fasse «table rase pour reconstruire du neuf».
Le dilemme de la rénovation
Selon Laurence Vincent, directrice-marketing du groupe immobilier Prevel à Montréal, «on économise 20% sur les frais de construction quand on fait de la rénovation». Elle évoque, par exemple, un projet consistant à créer des lofts dans une ancienne usine. Cependant, elle explique que le facteur à prendre en compte ici est que le bâtiment est bien entretenu et la structure est en béton et non en bois – donc évoluant bien avec le temps. Dans un tel cas, cela coûterait plus cher de démolir les murs pour les reconstruire que de rénover et transformer l’intérieur des murs. Pour Mustapha Bayou, détruire pour reconstruire a aussi ses avantages: «Dans la période d’après-guerre, c’est-à-dire dans les années 1950-1960, la construction devait être rapide. On mettait les toilettes dans les salles de bain par souci d’économie d’espace, par exemple. On ne pensait pas à l’isolation phonique et à l’isolation thermique. Aujourd’hui, en reconstruisant, on peut améliorer le confort des gens, leur assurer une meilleure sécurité, respecter les normes d’hygiène et bâtir des immeubles énergiquement rentables.» Difficile de savoir quelle décision prendre. Claudine Déom, de l’Université de Montréal, évoque le mythe de la rénovation. «Souvent, dans le passé, c’est ce mythe qui a entraîné la démolition de nombreux bâtiments. On pense que la rénovation est plus coûteuse que la reconstruction. Elle l’est effectivement en temps mais pas forcément en argent.» En effet, si la reconstruction suppose moins de tracas, elle n’est pas moins onéreuse et ne donnera pas nécessairement naissance à des bâtiments de meilleure qualité, soutient Mme Déom.
Processus de décision
Mustapha Bayou raconte le processus suivi par les propriétaires de bâtiments obsolètes: «Pour prendre sa décision, le propriétaire fait appel à des architectes maîtres d’œuvre afin de constituer un dossier architectural qui sera déposé au service d’urbanisme en vue d’obtenir les permis de démolition et de construction, ou le permis de rénovation.» Claudine Déom ajoute qu’à Montréal la gestion des permis est désormais reléguée aux arrondissements, alors qu’ailleurs, il s’agit d’une responsabilité des municipalités. M. Bayou explique qu’une fois les permis en main, un appel d’offre est lancé. Différents entrepreneurs répondent ensuite à cet appel pour déterminer les coûts et la durée de réalisation des travaux.
Les travaux étant réalisés selon les plans de l’architecte, ce dernier est l’homme clé dans tous les projets du bâtiment. Et les facteurs qu’il prend en compte sont complexes. Mustapha Bayou raconte que la décision entre la reconstruction et la rénovation dépend de facteurs tels que la sensibilité de l’architecte ou le bureau d’étude. «Par exemple, si un bâtiment se trouve en milieu urbain, on va se demander ‘‘pourquoi démolir? Que veut-on reconstruire?’’ On va analyser les infrastructures en place, les équipements disponibles, on va regarder l’environnement: s’agit-il plutôt d’un quartier culturel ou étudiant? Quels vont être les impacts écologiques, sociaux, économiques?». Claudine Déom cite en exemple le fait que l’on ne construira jamais au Vieux-Montréal des tours de verre comme celles que l’on bâtit à Saint-Léonard. Il s’agit de respecter des normes de hauteur de bâtiment, de structure, etc. En ce qui concerne le facteur écologique et le respect de l’environnement, elle croit que bien qu’il existe des exemples encourageants et qu’il faille rester optimiste, cela demande de la volonté, une grande motivation et, surtout, des moyens financiers qui inciteraient les propriétaires à aller dans ce sens, ce qui n’est pas répandu.
Pour tenir compte de tous ces facteurs, Mustapha Bayou explique que «l’architecte réalise un réel travail de recherche, en s’entourant d’une équipe composée d’ingénieurs, de sociologues, d’économistes». Avant de mettre en place un projet, il est essentiel de posséder toutes les connaissances techniques en construction, en électricité, en béton, en psychologie de l’environnement : «C’est-à-dire l’étude de l’impact des formes et des matières sur l’esprit des gens, par exemple, et la liste est longue... », illustre M. Bayou.
Photo : Marie-Soleil Desautels
Rénover, démolir pour reconstruire, restaurer… Autant de termes que de possibilités qui s’offrent aux propriétaires de bâtiments désormais obsolètes. Une décision difficile à prendre, surtout quand l’ombre du mythe supposant que la rénovation est la solution la plus coûteuse plane au-dessus des portefeuilles.
Un bâtiment en construction au coin de la rue Prince Arthur Est et de l’avenue Coloniale. Le projet propose 14 unités résidentielles. Une fois les travaux commencés, difficile de deviner ce qui se trouvait à cet emplacement avant la démolition. Flora Nguyen est assistante gestionnaire administrative chez Groupimmo Inc, promoteur de ce projet immobilier. Elle raconte: «Il s’agissait d’une maison qui a entièrement brûlé, c’est pourquoi on construit un nouveau bâtiment.» Pourtant, dans de nombreux cas, c’est par choix que les propriétaires choisissent de reconstruire. : «Les bâtiments sont assez âgés à Montréal, il manque la ventilation dans les salles de bain et les matériaux de construction et d’isolation ne correspondent plus aux normes de sécurité», poursuit-elle. De plus, compte tenu des impératifs liés à notre climat et des restrictions de la Loi canadienne sur les bâtiments, souvent, «rénover coûte plus cher que de détruire et reconstruire selon les normes», soutient Mme Nguyen.
Pour Mustapha Bayou, diplômé en architecture, le choix entre la rénovation, la reconstruction – qui suppose bien sûr une démolition préalable – et la restauration revient aux propriétaires des bâtiments. Il explique que «la restauration concerne, par exemple, les monuments historiques et qu’elle requiert l’intervention d’ingénieurs et d’architectes spécialisés pour effectuer un travail minutieux de longue haleine». Il s’agit donc de cas particuliers, la majorité des propriétaires étant plutôt confrontés au dilemme entre la rénovation et la reconstruction. Claudine Déom, professeure adjointe à l’école d’architecture de l’Université de Montréal, précise que la rénovation consiste à «renouveler des matériaux et des espaces, à remplacer le vieux par du neuf mais toujours par rapport à la structure d’origine». Selon M. Bayou, la rénovation est effectuée lorsque le bâtiment est vétuste et que l’on souhaite en changer le style, remettre au goût du jour une bâtisse qui ne l’est plus, alors que la reconstruction suppose que l’on fasse «table rase pour reconstruire du neuf».
Le dilemme de la rénovation
Selon Laurence Vincent, directrice-marketing du groupe immobilier Prevel à Montréal, «on économise 20% sur les frais de construction quand on fait de la rénovation». Elle évoque, par exemple, un projet consistant à créer des lofts dans une ancienne usine. Cependant, elle explique que le facteur à prendre en compte ici est que le bâtiment est bien entretenu et la structure est en béton et non en bois – donc évoluant bien avec le temps. Dans un tel cas, cela coûterait plus cher de démolir les murs pour les reconstruire que de rénover et transformer l’intérieur des murs. Pour Mustapha Bayou, détruire pour reconstruire a aussi ses avantages: «Dans la période d’après-guerre, c’est-à-dire dans les années 1950-1960, la construction devait être rapide. On mettait les toilettes dans les salles de bain par souci d’économie d’espace, par exemple. On ne pensait pas à l’isolation phonique et à l’isolation thermique. Aujourd’hui, en reconstruisant, on peut améliorer le confort des gens, leur assurer une meilleure sécurité, respecter les normes d’hygiène et bâtir des immeubles énergiquement rentables.» Difficile de savoir quelle décision prendre. Claudine Déom, de l’Université de Montréal, évoque le mythe de la rénovation. «Souvent, dans le passé, c’est ce mythe qui a entraîné la démolition de nombreux bâtiments. On pense que la rénovation est plus coûteuse que la reconstruction. Elle l’est effectivement en temps mais pas forcément en argent.» En effet, si la reconstruction suppose moins de tracas, elle n’est pas moins onéreuse et ne donnera pas nécessairement naissance à des bâtiments de meilleure qualité, soutient Mme Déom.
Processus de décision
Mustapha Bayou raconte le processus suivi par les propriétaires de bâtiments obsolètes: «Pour prendre sa décision, le propriétaire fait appel à des architectes maîtres d’œuvre afin de constituer un dossier architectural qui sera déposé au service d’urbanisme en vue d’obtenir les permis de démolition et de construction, ou le permis de rénovation.» Claudine Déom ajoute qu’à Montréal la gestion des permis est désormais reléguée aux arrondissements, alors qu’ailleurs, il s’agit d’une responsabilité des municipalités. M. Bayou explique qu’une fois les permis en main, un appel d’offre est lancé. Différents entrepreneurs répondent ensuite à cet appel pour déterminer les coûts et la durée de réalisation des travaux.
Les travaux étant réalisés selon les plans de l’architecte, ce dernier est l’homme clé dans tous les projets du bâtiment. Et les facteurs qu’il prend en compte sont complexes. Mustapha Bayou raconte que la décision entre la reconstruction et la rénovation dépend de facteurs tels que la sensibilité de l’architecte ou le bureau d’étude. «Par exemple, si un bâtiment se trouve en milieu urbain, on va se demander ‘‘pourquoi démolir? Que veut-on reconstruire?’’ On va analyser les infrastructures en place, les équipements disponibles, on va regarder l’environnement: s’agit-il plutôt d’un quartier culturel ou étudiant? Quels vont être les impacts écologiques, sociaux, économiques?». Claudine Déom cite en exemple le fait que l’on ne construira jamais au Vieux-Montréal des tours de verre comme celles que l’on bâtit à Saint-Léonard. Il s’agit de respecter des normes de hauteur de bâtiment, de structure, etc. En ce qui concerne le facteur écologique et le respect de l’environnement, elle croit que bien qu’il existe des exemples encourageants et qu’il faille rester optimiste, cela demande de la volonté, une grande motivation et, surtout, des moyens financiers qui inciteraient les propriétaires à aller dans ce sens, ce qui n’est pas répandu.
Pour tenir compte de tous ces facteurs, Mustapha Bayou explique que «l’architecte réalise un réel travail de recherche, en s’entourant d’une équipe composée d’ingénieurs, de sociologues, d’économistes». Avant de mettre en place un projet, il est essentiel de posséder toutes les connaissances techniques en construction, en électricité, en béton, en psychologie de l’environnement : «C’est-à-dire l’étude de l’impact des formes et des matières sur l’esprit des gens, par exemple, et la liste est longue... », illustre M. Bayou.